西安5000人抢700套房!成都7万人抢1000套房!!房住不炒能不能坚持下去? | 檀热点

2018-05-24 18:57:22   

文/赵十一

“房住不炒”之下,房价却涨的“高处不胜寒”,住建部急了。

5月9日住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市之后,10天后再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出了六项措辞严厉的要求。

这六项要求是针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况, 然而住建部的表述还比较委婉,实际上房地产市场是过热了。

例如,成都出现7万人抢千套房,排队几公里,有人被晒昏倒,市民:买到起码赚50万!

杭州楼市,“3·29”新政出台前,倒卖房号现象较为普遍,其中最为火爆的钱江新城板块,房号已经叫到50万元起。

西安当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象,部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

武汉热门区域多个楼盘各大项目基本无房可卖,加推房源集中在2018年6月份或下半年开盘。同时项目收取购房者资料数已超过加推房源,且在公积金贷款、刚需首付等方面门槛颇高……

抢房的空前盛况造就了,目前的房价刚需即使“六个钱包”也无力支付了。

统计局数据显示一季度,全国商品房成交均价8507元/平,同比增长6.6%,其中住宅成交均价8275元/平,同比增长8.7%。

与此同时,统计局4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,58个城市新房价格环比上涨,10个城市环比下降,2个城市持平。

今年以来,全国各地出台房地产调控政策已逾百次,涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等,调控地域也由一线城市向二线城市和三四线城市转移。 为何越调控越涨的现象再次出现?


任泽平把房地产市场,总结为一句话, “长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

我们先来看金融。虽然在金融去杠杆的背景下,贷快利率不断提高,表面上来看市场比较缺钱,但这不是房地产市场,其中棚改货币化为其带来了大量资金。

在过去的3年,中国棚改货币化安置的比例逐年提升,从14年的10%、到15年的29.9%,到16年的48.5%,17年各地棚改货币化安置的目标平均约60%。


棚改货币化安置,央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。如今,PSL余额已从15年5月的6459亿,一路上升至17年12月的2.68万亿。


棚改货币化安置的优点:楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、一举三得,随着棚改货币化政策的实施,2017年三四线城市房地产销售保持强劲态势,是支撑本轮房地产大周期持续时间更长的主要原因,而同时商品房销售的大增也带动了三四线城市的“消费升级”。


中期看土地,那么土地供给“你懂得”,我们再来看看人口。

判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。我们可以看到近期,在南京、成都、西安、海南等多地都掀起“抢人大战”。

为何以前不抢,或者是抢的不够猛,现在却恨不得去外省“抓人”,为了城市产业升级?这么貌似是一个漫长的过程,等到产业升级了,领导早不知道去哪了。真正的目的或许是另一为了扩大购房人群支撑开始起涨的房价,同时这也是对限购政策的一种对策。

原本一些城市就因为限购限价等措施,导致了价格的扭曲,巨大的寻租空间导致万人疯抢,再加上抢人政策,效果确实爽。房地产火爆不说,政府卖地也是赚的盆满钵满。

如今,教育优势得天独厚的天津也坐不住了,“海河英才”计划一发布,不出意外的需求爆表,半天30万人申请,多个售楼处都挤满了购房者……


未来房价如何演绎?

之前,英国《经济学人》网站发表文章称,过去的10年经验表明,中国房地产市场的起伏具有全球性的意义。再加上房地产行业对投资和消费的影响(所有的家具和设备),它占到中国GDP的四分之一。

所以说从经济贡献来讲,房住不炒,并不意味着房子不涨,毕竟对普通人来讲房地产绝不仅仅是住的作用,一个房子涉及到教育、医疗、资源等方方面面的权益,更重要的是如果不买房,普通人怎么抵御通胀?

有媒体曾报道,菏泽一老人1989年钱存银行27年,约定20万变成5000元!27年前他的工资是每月60多块钱,这一千块钱是近两年的工资,在那个年代,1000元都可以买两处院子。


房子还是要买,但是“房住不炒 ” 之下抢人的二线城市毕竟迎来更严监管。

随着一线城市及热点二线城市土地出让条件日渐苛刻,土地成本高企,房企大多选择谨慎布局。而今年来,房企在三、四线城市拿地积极性增加。

2018年1-4月20家代表房企在三、四线城市拿地面积占比最大,为50%,同比增长8个百分点;其次为二线城市,占比为46%,同比下降3个百分点;一线城市占比仅为4%,同比下降5个百分点。


2017年20家房企拿地城市等级分布

这也就是说,短时间来看,三四线城市房价或有上涨空间,这样的话房地产均价突破一万或许“不是梦”。当然我们可以期待“房住不炒”再次升级,把这些提早布局的开发商“封杀”在炒作之前。
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